Gayrimenkul Kazançlarında Büyük Bir Vergi Faturasından Kaçınmak

Büyük bir kâr için bir kiralık mülk satmak, bir rüyanın gerçekleşmesi olabilir. Yine de, böyle bir satıştan elde edilen karı en üst düzeye çıkarmak için, vergileri en aza indirmeniz gerekir.

Taksitli satış bir stratejidir. Endişelenmeyin: Bu, İç Gelir Servisi (IRS) onaylıdır.

Büyük Ödeme = Büyük Vergi Faturası

Genel bir duruma bakalım:

Hal Bookman, alıcının kiralık ev teklifine baktı ve gördüğü sayıya inanamadı. Mülkünün değeri sadece beş yıl içinde önemli ölçüde artmıştı. Ancak Hal, vergi danışmanına satıştan neşeyle bahsettiğinde, danışman temkinli davrandı: Geliri tek bir toplu ödeme olarak almak, vergi açısından Hal’in çıkarına olmayacaktı.

Hal, mülkü sattığı aynı yıl satıştan elde edilen gelirin tamamını beyan ederse, kazancın daha önce kiralık mülkten aldığı herhangi bir amortisman kesintisine karşılık gelen kısmın %25’ini ödeyecektir.

Vergiye tabi geliri bekar ise 41.676-459.750 dolar veya evli ise 83.351 dolar ve 517.200 dolar arasında 2022’de vergilendirilebilir geliri olan mükellefler için amortisman geri alımını aşan kazançlar %15 oranında vergilendirilir. 2022 yılında bu eşiklerin üzerinde geliri olan mükellefler %20 oranında vergilendirilecektir.

Hal, vergi danışmanına o yıl için vergilendirilebilir gelirini azaltmak için yapabileceği bir şey olup olmadığını sorar.

Danışman sadece kullanılacak aracı bilir: taksitli satış sözleşmesi.

Taksitli Satışın Tanımı

Bu durumda taksitli satış, satışın vergi yılı sonrasına kadar en az bir ödemenin yapılmadığı bir mülk satışı olarak tanımlanır.

Internal Revenue Service (IRS), vergi mükelleflerinin bir taksitli satış sözleşmesi ile yatırım amaçlı gayrimenkul satışından elde edilen kazancın bir kısmını ertelemesine izin verir. Bu düzenleme, satıcıların birkaç yıl boyunca sermaye kazançlarının orantılı bir kısmını beyan etmelerine izin verir.

Satıcı, zarar bildiriminde bulunurken taksitli satış yöntemini kullanamaz.

Taksitli Satış Yöntemi Nasıl Çalışır?

Taksitli satış kapsamında kazanç beyan etmek teorik olarak basittir. Taksitli satışların vergilendirilmesi, her bir ödemenin orantılı bir kısmının anapara iadesi olarak kabul edildiği yıllık gelirlerin vergisini yansıtır.

Tek koşul, satılan mülkün halka açık bir menkul kıymet veya bir şirketin düzenli envanterinin bir parçası olamayacağı ve vergi mükellefinin satılan mülkün bir satıcısı olamayacağıdır (özel faiz ücretini seçen belirli devre mülk bayileri hariç). taksitli satış yöntemiyle).

Taksitli Satış Örneği

Bakalım yukarıdaki örnekte, Hal, sermaye kazancı vergilerini gelecek bir yıla ertelemek isterse taksitli satışını nasıl yapılandırabilir.

Hal, kiralık evi için 400.000 dolarlık bir teklif alır. Mülkü 300 bin dolara satın aldı. Yıllar içinde, amortisman kesintilerinde 100.000 ABD Doları alarak düzeltilmiş tabanını 200.000 ABD Doları yaptı.

Bu nedenle Hal’in beyan etmesi gereken 200.000 ABD Doları (400.000 ABD Doları – 200.000 ABD Doları) vergiye tabi kazancı vardır.

Hal’in danışmanı, satış gelirlerini bir yılda 400.000 dolar beyan etmek yerine, her biri 50.000 dolarlık sekiz yıllık taksite ayırmasını tavsiye ediyor. Taksitler her yıl yapıcı bir şekilde alındığı sürece, bu yöntem Hal’in karları ve dolayısıyla kazançların orantılı bir kısmını sekiz yıl boyunca kaydetmesine izin verecektir.

Taksitli Satış Geliri Raporlama

Taksitli satış geliri üç ayrı kategoriye ayrılabilir: sermaye kazancı, faiz ve anapara. Bunların her biri Form 1040’ta ayrı ayrı ele alınır.

Brüt kâr yüzdesi daha sonra belirli bir vergi yılı için taksitli satış gelirini hesaplamak için kullanılır.

Sermaye kazancı

Yukarıdaki örnekte, Hal, satış yılında hangi yılda olduğuna bağlı olarak, kazancı her yıl uzun vadeli veya kısa vadeli olarak beyan etmelidir. Uzun vadeli kazançlar daha düşük bir oranda vergilendirilirken, kısa vadeli kazançlar normal gelir olarak vergilendirilir.

Hal evi beş yıl elinde tuttuğu için, bu durumda kazanç uzun vadeli olacaktır.

Kazanç kısa vadeli olsaydı, Hal, taksit geliri üzerinden, götürü kazancı beyan etmesi gerektiğinde alacağından daha düşük bir oranda vergilendirilebilirdi. Bunun nedeni, kısa vadeli kazançların, vergi mükellefinin en yüksek marjinal vergi oranında olağan gelir olarak vergilendirilmesidir.

Orantılı kazanç onu bir sonraki vergi dilimine itmezse, bu oran daha düşük olabilir. Taksitli satıştan elde edilen kazanç, IRS Form 6252’de rapor edilir ve ardından Form 1040’ta Çizelge D’ye taşınır.

Faiz

Taksitli satış geliri olan mükellefler, alıcıya uygulanan ve olağan gelir oranları üzerinden vergilendirilen faizi de bildirmek zorundadır.

Satış sözleşmesinde sağlanan faiz, beyan edilen faiz olarak adlandırılır. Belirtilen faiz yetersizse (veya sıfırsa), satışın anapara kısmının bir kısmı “belirtilmemiş faiz” olarak yeniden karakterize edilmelidir.

Müdür

Her taksitli satışın bir kısmı, IRS tarafından vergiden muaf bir anapara iadesi olarak kabul edilir. Bu miktar, Yayın 537’deki Çalışma Sayfası A doldurularak belirlenebilir.

Taksitli satış amaçları için anapara (düzeltilmiş esas), mülkteki fiili düzeltilmiş esasınızın toplamına ek olarak herhangi bir satış gideri ve amortisman geri alımıdır.

Bu örnekte, Hal’in evinde düzeltilmiş temel olarak 200.000 ABD Doları vardır. Taksitli satış amaçlarına göre düzeltilmiş esasını hesaplamak için, amortisman geri alımı için 100.000 $ ve satış giderleri için 10.000 $ eklemelidir. Bu rakam 310.000 dolar.

Brüt Kar Yüzdesi

Brüt kâr yüzdesini hesaplamak için, toplam kazancı hesaplamak amacıyla taksitli satış amaçları için ayarlanmış temeli (bu örnekte 310.000 ABD doları) satış fiyatından çıkarmanız gerekir. Bu örnekte, toplam kazanç 90.000$’dır (400.000$ – 310.000$).

Ardından, toplam kazancı, bu durumda %22,5 (90.000$ / 400.000$) olan satış fiyatına bölün ve brüt kar yüzdesini elde edin.

Son olarak, her yıl vergilendirilebilir kazancı hesaplamak için bu yüzdeyi taksit tutarıyla çarpın. Bu nedenle, Hal’in her yıl vergiye tabi kazancı 11.250$ (50.000$ x %22.5) olarak kabul edilir.

İpotekler ve Sözleşme Bedeli

Mülkün alıcısı, satın alma ile birlikte bir ipotek veya başka bir senet üstlenirse, mülkün maliyet esası, ipotek veya senet miktarı kadar azaltılmalıdır. Örneğimize dönecek olursak, Hal’in sattığı mülk üzerinde 100.000 dolarlık bir ipotek olduğunu varsayalım.

Hal’in 400.000$’a sattığı kiralık mülkün 100.000$’lık bir ipoteği varsa, sözleşme fiyatı 300.000$’a (400.000$ – 100.000$) düşürülür.

İpotek tutarı mülkün düzeltilmiş toplam esasını aşarsa, aradaki fark ilk yıl ödeme olarak bildirilmelidir ve sözleşme bedeli bu tutar kadar artırılır.

Örneğin, Hal’in mülkünün 250.000 $ ‘lık bir ipoteği olduğunu varsayalım. Hal, taksit ödemesine ek olarak, ilk yıl boyunca 50.000 ABD Doları (250.000 ABD Doları – 200.000 ABD Doları) tutarında fazla ödemeyi bildirmek zorunda kalacak.